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Conheça os três principais tipos de Financiamento Imobiliário Residencial

Publicado em 25 de Julho de 2019 às 09:49 AM

Se você resolver comprar um imóvel residencial por meio de financiamento aqui no Brasil, terá à sua disposição três formas principais de obtenção de crédito junto às instituições financeiras: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e a Carteira Hipotecária (CH). Entenda melhor essas três modalidades e saiba qual delas é a melhor opção de acordo com o seu objetivo e perfil.

1. Sistema Financeiro de Habitação (SFH):

 O Sistema Financeiro de Habitação é a modalidade de financiamento imobiliário que contempla especialmente as classes de baixa renda. Entidades públicas e privadas, como a Caixa e bancos, emprestam dinheiro para a compra ou reforma da casa própria.

Os recursos do SFH vêm de depósitos em poupanças das instituições que integram o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) – que pode ser utilizado para quitar totalmente a dívida ou para diminuir o valor das prestações em até 80% durante 12 meses consecutivos. O programa Minha Casa Minha Vida, por exemplo, é um dos financiamentos que se enquadram no SFH.

Quando o SFH foi criado?

O SFH foi criado no primeiro ano da ditadura militar (1964), pela Lei n.º 4.380/64, para resolver o problema habitacional do País. O contexto da época era o de uma grande demanda por moradia nas cidades devido à intensificação da urbanização, mas a alta inflação inibia os investimentos na área.

A partir da mesma lei, foi instituído o Plano Nacional da Habitação e criado o Banco Nacional da Habitação (BNH), que deveria ser o gestor e financiador do SFH.

O BNH foi extinto em 1986, pelo então presidente José Sarney, que transferiu a coordenação do SFH para a Caixa Econômica Federal e a função de regulador para o Banco Central.

Como é feito o cálculo das parcelas?

O Conselho Monetário Nacional (CMN) e o Banco Central, que regulam o SFH, não estabelecem critérios de cálculo das prestações de financiamentos habitacionais. As parcelas variam de acordo com a entidade financeira escolhida e das cláusulas contratuais estabelecidas entre o cliente e a instituição.

Entre os fatores que vão influenciar no cálculo das parcelas também estão os sistemas de amortização, como o Sistema de Amortização Constante (SAC) – cujas primeiras parcelas são mais altas e vão diminuindo com o passar do tempo -, e a Tabela Price, que tem o valor igual do início ao fim do contrato.

O que não vai variar é o prazo máximo de quitação da dívida, que é de até 35 anos.

Qual o valor limite do SFH?

O imóvel financiado pelo sistema SFH deve ser avaliado em até R$ 1,5 milhão, de acordo com a resolução mais recente do Banco Central, a n.º 4.767 de 2018.

Porém, o tomador de crédito dessa modalidade precisa avaliar se as parcelas do imóvel não vão comprometer sua renda mensal em mais de 30%. Deve se ter em mente a situação financeira futura, em razão da aplicação de juros (de até 12% ao ano) e correção sobre o saldo devedor.

Quem pode realizar financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação?

O SFH só permite que pessoas físicas usufruam dessa modalidade de financiamento imobiliário. Além disso, é necessário demonstrar a capacidade de pagamento do financiamento, pois os agentes financeiros avaliam o nível de risco do empréstimo antes de concedê-lo. Portanto, a pessoa que quer financiar o imóvel não pode ter o nome sujo.

Quais as vantagens e desvantagens do Sistema Financeiro de Habitação?

O lado bom do SFH é que o tomador de empréstimo sabe quanto vai pagar de juros: 12% ao ano, no máximo. Mas essa modalidade de financiamento é mais restritiva. Uma das regras para obter o empréstimo, por exemplo, é adquirir um imóvel apenas com fins habitacionais e na cidade onde o tomador de crédito já mora ou trabalha.

02. Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)

O Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) engloba todos os financiamentos que não se encaixam nos pré-requisitos do SFH. Por isso, o SFI é mais interessante para pessoas com renda mais alta, que procuram financiamentos acima do teto permitido pelo SFH e que possam arcar com taxas de juros maiores.

Os recursos desse tipo de financiamento são provenientes do mercado de capitais. E, como a atuação do governo nessa modalidade é menor, clientes e instituições financeiras negociam entre si as transações, seguindo a lógica do mercado.

A Caixa, referência em crédito para financiamento de imóveis, unificou as taxas cobradas nos empréstimos SFH e SFI no último dia 15 de junho. Os demais bancos não confirmaram se tomarão a mesma medida, mas a tendência é acompanhar o movimento, assim como aconteceu em 2018.

Quando o SFI foi criado?

O SFI foi criado pela Lei n.º 9.514 de 1997, período em que o País seguia uma política mais liberal, sob o governo de Fernando Henrique Cardoso.

Como é feito o cálculo das parcelas e qual o valor limite do SFI?

Assim como no SFH, o Conselho Monetário Nacional e o Banco Central não estabelecem critérios de cálculo das prestações de financiamentos. Também não há valor máximo para o financiamento no SFI.

Quem pode realizar financiamentos pelo Sistema Financeiro Imobiliário?

Pessoas físicas e jurídicas podem optar pela modalidade.

Quais as vantagens e desvantagens do Sistema Financeiro Imobiliário?

O lado positivo é que não há muitas restrições. O tomador de crédito pode financiar não somente um imóvel residencial, mas estabelecimentos empresariais também. A desvantagem do SFI é que os juros são ilimitados, ou seja, o tomador de crédito está sujeito a pagar taxas altas dependendo da sua situação. “A avaliação de segurança jurídica é gigantesca. Mas se você tiver um longo relacionamento com a instituição financeira, sua taxa tende a ser melhor”, explicou o professor da FGV Marcelo Barbaresco

03. Carteira Hipotecária (CH):

A Carteira Hipotecária funciona de uma maneira bem similar ao SFI. É voltada para pessoas com maior renda que buscam livre negociações com as instituições financeiras. Mas não se trata de uma categoria de crédito imobiliário, e sim de uma designação genérica para qualquer operação imobiliária feita fora das condições do SFH.

Portanto, Carteira Hipotecária é, na verdade, uma apenas expressão, cuja origem remonta a época em que os atos normativos eram expedidos pelo extinto Banco Nacional da Habitação. Desde então, a expressão foi caindo em desuso, mas ainda é possível encontrá-la em alguns atos normativos expedidos pelo Banco Central.

Se a CH é parecida com o SFI, no que eles diferem?

O que difere a Carteira Hipotecária da SFI é a garantia de pagamento utilizada pelos agentes financeiros. Enquanto no SFI a principal garantia para a liberação do crédito é a alienação fiduciária, na CH é a hipotecária.

Alienação fiduciária x hipoteca

Com a garantia feita pela alienação fiduciária, a propriedade do imóvel é de quem empresta o dinheiro; é somente após o pagamento da última parcela que o imóvel passa a ser da pessoa que tomou o crédito. Em caso de inadimplência, o credor pode reaver o imóvel em um curto espaço de tempo.

Já na Carteira Hipotecária, o tomador de crédito é o proprietário do imóvel, que fica hipotecado ao agente financeiro. Em caso de inadimplência, a tomada do imóvel é mais demorada, porque depende da execução da hipoteca e um possível leilão do imóvel.

Mas qual garantia é melhor?

A escolha do credor pela alienação fiduciária ou pela Carteira Hipotecária depende do mercado imobiliário. Quando o setor está aquecido, compensa optar pela alienação fiduciária, pois há a segurança de que o valor do imóvel superará a dívida em caso de inadimplência.

 

Fonte: Publicidade Imobiliária, com informações do Estadão.

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